有房贷的市民看过来 LPR和固定利率到底该选哪个？

　　8月12日，工行、农行、中行、建行、邮储银行五家国有大行官网发布公告称，8月25日起，对符合转换条件但尚未办理转换的存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为LPR。同为国有大行的交行7月20日已发布类似公告。上述五大行均在公告中表示，贷款定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。批量转换完成后，若对转换结果有异议，可于2020年12月31日（含）前通过手机银行自助转回或与贷款经办行协商处理。

　　窗口转换期即将到来，不少市民在纠结：到底转不转？选固定利率还是LPR？17日，记者采访了临沂市多家银行相关人士和部分有房贷业务的市民，一探究竟。

　　转换LPR市民可自主决定

　　根据央行此前通知，有商业住房贷款的“房贷一族”，需要在今年3月1日至8月底期间，在LPR和固定利率间做出选择。

　　17日，记者了解到，目前已有不少市民收到银行短信，提醒转换房贷利率。不过，据多家银行客服人员透露，目前主动选择转换的市民并不很多，大部分人仍未主动做出选择。在已做选择的市民中，选择转LPR的占据了多数。

　　“我不想转。”市民孙先生告诉记者，“当年我买房办的贷款利率比较低，并且已经还贷十来年了，即使转成LPR，也省不了多少钱。如果银行批量转了，还能转过来吗？”

　　我市邮储银行某支行贷款中心赵经理表示，对此，其实各家银行都有说明，如果符合条件的客户不想转换，可以跟贷款银行取得联系，不进行转换。若因为一些原因被批量转换的客户，可以于12月31日前自主转回。记者也注意到，在各家银行通知公告里确实都有关于转回的说明。“很方便，在银行手机APP上就可办理转回。”他补充说。

　　另外，记者在采访中也注意到，在五大行发布“批量转换LPR”通知之前，不少股份制银行已发布过批量转换信息，甚至一些银行已经进行了批量转换。

　　“我们已经进行了批量转换。”我市中信银行一贷款经理告诉记者，“近期，不少客户找我咨询相关问题，不过了解情况后，很多客户还是选择转换，并没有转回。从当前利率水平情况看，转和不转差别并不大，主要看未来的利率走势。”她说。

　　LPR和固定利率哪个划算取决于LPR未来走势

　　那么，转换成LPR之后会不会更省钱？

　　17日，邮政储蓄银行一位陈经理向记者解释，以市民王先生为例：假如今年12月，5年期以上LPR报价为4.7%，那么他2021年的房贷利率为4.7%+0.59%=5.29%，相比转换前房贷利率下降了0.1%，这时对他而言是划算的；若LPR上涨，此时则会出现完全相反的情况。因此，对于选择固定利率和LPR哪一个更划算，主要取决于LPR未来走势。

　　记者了解到，自央行2019年8月LPR新政实行以来，5年期以上LPR已两度下调，跌幅皆为5个基点。其中，2019年11月20日，5年期以上LPR首降5个基点至4.8%；2020年2月20日，5年期以上LPR再降5个基点至4.75%。

　　陈经理分析，目前LPR处于下行时期，选择LPR定价方式会减少房贷成本；但是今后一旦经济处于上行周期，通胀压力上升，LPR利率也会出现上调。他认为，今年而言，房贷利率会有所下降。但是不能说明以后的房贷利率一直下行，最终还要看利率的长期走势。如果后续房地产市场火热，利率也有可能上调。

　　需要注意的是，房贷利率的定价基准只能转换一次，无论你最终选择了哪一种，后期不能再修改。

　　LPR已累计下行15个基点

　　有市民提出疑问，LPR下降后，究竟能少交多少房贷？月供能马上减少吗？

　　记者了解到，转换为LPR时可以重新约定重定价周期，商业性个人住房贷款的重定价周期最短为一年，也就是说一年内房贷利率不会发生变化。

　　虽然LPR每月发布，但利率并不会马上变化。贷款利率要等到重定价日才会调整，我市多家银行可选择的重定价日为每年1月1日，或按贷款放款日对应的日期。也就是说，2020年的房贷利率会与2019年一致，即使出现年内LPR下调，也将是从2021年才开始减少月供。

　　LPR变化对月供的影响有多大？记者注意到，目前，最新一次LPR报价在7月20日，5年期以上贷款市场报价利率(LPR)为4.65%，相比去年底已累计下行了15个基点，已趋于近两年来的最低点。

　　记者通过计算发现，假如购房者贷款100万元、30年等额本息，按照今年5年期以上LPR累计下行15个基点计算，从2021年开始，购房者月供可以减少约90元，30年共能减少利息约32400元。

　　如此一来，等下一个重定价日到来时，就能享受到当前LPR利率下行带来的降息。

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　　LPR是什么？

　　贷款市场报价利率（Loan Prime Rate, LPR）是由具有代表性的报价行，根据本行对最优质客户的贷款利率，以公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率）加点形成的方式报价，由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的基础性的贷款参考利率，各金融机构应主要参考LPR进行贷款定价。目前，LPR包括1年期和5年期以上两个品种。LPR市场化程度较高，能够充分反映信贷市场资金供求情况，使用LPR进行贷款定价可以促进形成市场化的贷款利率，提高市场利率向信贷利率的传导效率。

　　LPR转与不转听听银行客服的建议

　　17日，记者从我市的工商银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行等多家银行了解到，虽然已有部分市民主动选择了转换，但未主动做出选择的市民还是占据了多数。

　　我市建行的一位理财张经理告诉记者，“如果有客户来询问，我们会告诉客户两种转换方式的区别，LPR未来究竟是涨还是跌，我们无法做出判断，还是得让客户自己来选择。”

　　记者综合几家银行客服的建议：如果是贷款折扣不够狠，或者是首次买房、房贷利率上涨的客户，可以选择将贷款转LPR浮动利率；如果还款周期较短(10-20年)，贷款剩余不多，并且决定未来会提前还款的，可以选择将贷款转LPR浮动利率；如果剩余贷款期限较长(大于20年)，贷款剩余较多，并且不会提前还款的，或者是贷款利率为9折以上的，可以选择固定利率模式。

　　“LPR＋基点”怎么计算房贷？

　　例子1

　　市民王先生当年买房时，基准利率为4.9%，房贷上浮10%，转换前的贷款利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。按照央行规定，在个人房贷转换期间均锚定2019年12月的LPR，即5年期以上LPR为4.8%。

　　在今年3月1日至8月31日，王先生有两种选择：1：选择固定利率，无论LPR如何变化，他的房贷利率都始终不变。2：选择转换为LPR模式，那么加点值为5.39%-4.8%=0.59%。那么，在2020年内，王先生的贷款利率水平为LPR+0.59%，即4.8%+0.59%=5.39%。

　　未来王先生的贷款利率=LPR(前一年12月LPR值)+0.59%。

　　例子2

　　李女士当年买房时，银行给出了7折的优惠，转换前的贷款利率为4.9%×0.7=3.43%。此时，她也面临着两种选择：

　　1：选择固定利率，之后她的贷款利率一直为3.43%。2：选择转换为LPR模式，那么加点值为3.43%-4.8%=-1.37%。也就是说，王女士今年的贷款利率为LPR+(-1.37%)，即4.8%+(-1.37%)=3.43%。

　　未来李女士的贷款利率=LPR(前一年12月LPR值)+(-1.37%)。

　　临报融媒记者 江岩